некачественный капитальный ремонт многоквартирных домов

Для реализации положений Жилищного кодекса РФ финансирование капитального ремонта сначала осуществляется исполнителем работ (управляющей организацией, ТСЖ, подрядной организацией - при непосредственном управлении) за счет собственных, заемных или кредитных средств. Оплата собственниками помещений расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется непосредственно после его проведения. Срок возмещения расходов на капитальный ремонт периодическими платежами согласовывается сторонами в договоре управления (при управлении управляющей организацией) или в договоре строительного подряда (при управлении ТСЖ или при непосредственном управлении). Таким образом, граждане - собственники помещений уже не будут спрашивать, на что идут их платежи.

Трудно согласиться с тем, что федеральным жилищным законодательством не урегулированы порядок финансирования капитального ремонта многоквартирных домов и порядок установления размера платы собственников помещений за него. Жилищный кодекс РФ не воспроизводит существовавшую практику принятия решений о проведении капитального ремонта органами местного самоуправления, ввода единой платы за капитальный ремонт. Ранее он финансировался собственниками не только в старых, но и в новых домах. Кодексом изменен также срок, по истечении которого возникает обязанность проводить ремонт. Ветхое или аварийное состояние многоквартирного дома часто является причиной отрицательного отношения к идее выбора способа управления, что может привести к необходимости проведения открытого конкурса.

Согласно п. 2 ст. 12 ЖК РФ установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников в многоквартирных домах относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, а у регионов и муниципалитетов такой компетенции нет. Региональное или муниципальное регулирование требований к состоянию многоквартирных домов и необходимости их капитального ремонта не является правомерным, так как вопросы технического регулирования на основании ст. 4 Федерального закона от 27.12-02 № 184-ФЗ "О техническом регулировании" определяются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. В соответствии со ст. 8 ЖК РФ требования Жилищного кодекса РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, имеют приоритет над нормами других нормативных правовых актов.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т. ч. с расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственник(и) помещения(й)) (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома или ремонте общего имущества в многоквартирном доме, где индивидуально определенные помещения (не являющиеся помещениями общего пользования) принадлежат двум и более различным собственникам, не входит в компетенцию органов местного самоуправления (ОМС) или органов государственной власти.

В соответствии с ч. 2 ст. 158 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования, сроках возмещения расходов и других предложений. То есть Жилищный кодекс РФ исчерпывающим образом устанавливает содержание решения о проведении капитального ремонта. Процедура принятия решения установлена ст. 44-48 ЖК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в лице действую­щего от его имени уполномоченного государственного органа или ОМС либо управомоченное им лицо) обязан наравне с другими собственниками участвовать в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, а также самостоятельно и за свой счет осуществлять его капитальный ремонт. Государственные органы или ОМС по закону не обязаны финансировать капитальный ремонт помещений, по площади превышающий их долю в общем имуществе.

Собственник помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Эта норма основана на положениях ст. 210 "Бремя содержания имущества" ГК РФ, ч. 3 ст. 30 "Права и обязанности собственника жилого помещения" и ст. 39 "Содержание общего имущества в многоквартирном доме" ЖК РФ.

Муниципальные правовые акты, нормативные правовые акты городов Москвы и Санкт-Петербурга не могут регулировать "порядок установления размера отчислений собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирных домов". Установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (п. 16 ст. 12 ЖК РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение для собственника помещения является платой за содержание и ремонт жилого помещения, включающей плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в нем. Ни Жилищный кодекс РФ, ни другие федеральные законы не возлагают такой компетенции на органы государственной власти субъектов РФ. Поэтому необходимо подчеркнуть, что региональное регулирование этого вопроса не легитимно.

Согласно ч.4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается ОМС (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В связи с этим договор, в котором не согласовано хотя бы одно существенное условие, не может считаться заключенным. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поэтому норма, содержащаяся в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, может применяться только при непосредствен­ном управлении многоквартирным домом собственниками помещений (ст. 164 ЖК РФ). Для способа непосредственного управления федеральный закон или иные правовые акты не называют установление цены (размера платы за содержание и ремонт жилого помещения) существенным или необ­ходимым для договоров данного вида условием.

Федеральный законодатель исходит из того, что нельзя применять старую традиционную систему финансирования капитального ремонта путем внесе­ния авансовых платежей (так называемое накопление средств). Этот способ был признан не соответствующим законодательству о защите прав потребителей и гражданскому законодательству, поскольку предусматривал внесение платы за работы, которые не были заказаны потребителем на основании гражданско-правового договора. Обязанности внесения предварительной платы за капитальный ремонт не были обусловлены встречным выполнением обязательств по выполнению работ по капитальному ремонту конкретного многоквартирного дома в согласованный заказчиком и исполнителем срок.

Отказываясь от прежней дефектной системы финансирования, федеральный законодатель в ч. 2 ст. 158 ЖК РФ установил, что собственники помещений должны на общем собрании принять решение о "сроках возмещения расходов" на проведение капитального ремонта. То есть должен соблюдаться общий принцип внесения платы, установленный ч. 1 ст. 155 ЖК РФ: плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Таким образом, работы сначала выполняются, а затем оплачиваются.

капитальный ремонт многоквартирного дома законодательство

Для реализации положений Жилищного кодекса РФ финансирование капитального ремонта сначала осуществляется исполнителем работ (управляющей организацией, ТСЖ, подрядной организацией - при непосредственном управлении) за счет собственных, заемных или кредитных средств. Оплата собственниками помещений расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется непосредственно после его проведения. Срок возмещения расходов на капитальный ремонт периодическими платежами согласовывается сторонами в договоре управления (при управлении управляющей организацией) или в договоре строительного подряда (при управлении ТСЖ или при непосредственном управлении). Таким образом, граждане - собственники помещений уже не будут спрашивать, на что идут их платежи.

Для первоначального финансирования капитального ремонта исполнитель работ (управляющая организация, ТСЖ, ЖСК, подрядная организация - при непосредственном управлении) может получить банковский кредит. Городской бюджет вправе стимулировать проведение капитального ремонта путем предоставления бюджетных гарантий по кредитам, а также путем субсидирования процентной ставки по кредитам.

В связи с этим представляется нецелесообразным включать в перечень обязательные и дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса. Это касается не только комплексного, но и выборочного капитального ремонта. Управляющая организация - победитель будет выполнять свои обязанности в течение одного года. Все обязательства управляющего должны быть выполнены и оплачены собственниками в течение этого периода. Именно потенциальная невозможность полной оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома является основным аргументом, чтобы отказаться от его проведения по результатам открытых конкурсов.

Кроме того, необходимо учитывать, что согласно п. 2 ч. 1 ст. 165 ЖК РФ ОМС могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативам на возвратной или безвозвратной основе бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Для этого действительно могут быть приняты местные (для Москвы и Санкт-Петербурга - региональные) нормативные правовые акты на основании норм Бюджетного кодекса РФ.

Важно, чтобы процедура предоставления управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов обеспечивала равные условия для управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм.

Существует мнение о том, что федеральным жилищным законодательством не урегулирован порядок предоставления управляющим организациям, в т. ч. тем, которые отобраны по результатам конкурса, бюджетных дотаций на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Такие высказывания свидетельствуют об искаженном понимании современного федерального жилищного законодательства, которое отказалось от установления заниженного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В настоящее время в большинстве субъектов РФ устанавливаются полные цены и тарифы в жилищно-коммунальной сфере. Часть 1 ст. 156 ЖК РФ предусматривает установление платы за содержание и ремонт жило­го помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" признаны утратившими силу постановления Правительства РФ от 17.02.04 № 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" и от 30.07.04 № 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг".

Прекратили действие требования о соблюдении порядка, правил, прин­ципов, методов установления цен и тарифов в сфере ЖКХ, об оплате жилых помещений и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и дополнительной жилой площади, предоставленной по состоянию здоровья, и нормативах потребления по ценам и тарифам, установленным в соответствии с региональными стандартами.

соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491 (далее - Правила), плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а также истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Согласно подп. "а" п. 30 Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств; согласно подп. "б" п. 30 Правил при получении гражданами - собственниками помещений субсидий (постановление Правительства РФ от 14.12.05 № 761 предусматривает только денежную форму предоставления субсидий) содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий.

В соответствии с подп. "в" п. 30 Правил граждане - собственники помещений, получающие бюджетную компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, а также денежные выплаты в качестве социальной поддержки, содержат общее имущество за счет собственных средств. В перспективе это основной способ социальной поддержки наряду с денежной формой предоставления субсидий.

Как временная мера социальной поддержки федеральным жилищным законодательством рассматриваются натуральные льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты о замене предоставления льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на предоставление в соответствии со ст. 160 ЖК РФ компенсаций содержание общего имущества обеспечивается за счет собственных средств собственников помещений с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса РФ, и субвенций, выделяемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов по предоставлению указанных скидок. Эта норма основана на положениях ст. 8 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ.

капитальный ремонт многоквартирного дома законодательство

Новое жилищное законодательство уже не применяет по отношению к собственникам помещений понятие "цена за содержание и ремонт жилого помещения", так как в зависимости от способа управления многоквартирным домами понятие "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" имеет неодинаковое наполнение.

Согласно п. 32 Правил при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений соответствует размеру платы зa услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. То есть единый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения при этом способе управления многоквартирным домами отсутствует.

Размер платежей и взносов членов ТСЖ (ЖСК) и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), устанавливается на основе утвержденной органами управления ТСЖ (ЖСК) сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил). Именно эта величина будет фигурировать в заключаемых в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Согласно п. 34 Правил только в том случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается ОМС (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта РФ) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, и равен цене договора управления многоквартирным домом. Устанавливать плату за содержание и ремонт жилого помещения в иных случаях (отдельно от результатов открытого конкурса) не только юридически ошибочно, но и экономически неверно.

При установлении соответствующим органом власти размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в отрыве от результатов открытого конкурса неизбежно изменится стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в нем. Такая плата окажется виртуальной и не будет соответствовать потребностям собственников-потребителей и обязательствам управляющих в конкретных многоквартирных домах. Следовательно, в одних домах собственники всегда будут недоплачивать за фактически выполняемые услуги и работы, а в других - переплачивать. Оправдать такое осреднение принципом справедливости невозможно. Вопрос: "Чем они виноваты, что живут в плохих домах?"- по сути, является риторическим утверждением. Он связан с аналогичным вопросом: "Чем они виноваты, что живут в хороших домах?" (Ведь именно им придется при установлении среднего размера платы доплачивать за услуги и работы, которые будут выполняться не на их общем, а на чужом имуществе. Статья 210 ГК РФ и ст. 30 и 39 ЖК РФ о бремени содержания принадлежащего собственнику имущества при этом превращаются в фикцию.)

При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 39 ЖК РФ. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения в праве общей и ремонт жилых помещений соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений. То есть единый размер платы за содержание и ремонт жилого помещения при этом способе управления многоквартирным домами отсутствует.

Размер платежей и взносов членов ТСЖ (ЖСК) и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ (ЖСК), устанавливается на основе утвержденной органами управления ТСЖ (ЖСК) сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил). Именно эта величина будет фигурировать в заключаемых в соответствии с п. 2 ст. 138 ЖК РФ договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества.

Согласно п. 34 Правил только в том случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается ОМС (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта РФ) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, и равен цене договора управления многоквартирным домом. Устанавливать плату за содержание и ремонт жилого помещения в иных случаях (отдельно от результатов открытого конкурса) не только юридически ошибочно, но и экономически неверно.

При установлении соответствующим органом власти размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в отрыве от результатов открытого конкурса неизбежно изменится стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в нем. Такая плата окажется виртуальной и не будет соответствовать потребностям собственников-потребителей и обязательствам управляющих в конкретных многоквартирных домах. Следовательно, в одних домах собственники всегда будут недоплачивать за фактически выполняемые услуги и работы, а в других - переплачивать. Оправдать такое осреднение принципом справедливости невозможно. Вопрос: "Чем они виноваты, что живут в плохих домах?"- по сути, является риторическим утверждением. Он связан с аналогичным вопросом: "Чем они виноваты, что живут в хороших домах?" (Ведь именно им придется при установлении среднего размера платы доплачивать за услуги и работы, которые будут выполняться не на их общем, а на чужом имуществе. Статья 210 ГК РФ и ст. 30 и 39 ЖК РФ о бремени содержания принадлежащего собственнику имущества при этом превращаются в фикцию.)

При установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 39 ЖК РФ. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Эта доля расходов определяется от стоимости услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанной в договоре управления многоквартирным домом.

При проведении открытого конкурса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанному в конкурсной документации. Согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в этом доме. Это касается и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поскольку представитель публично-правового образования может подписывать договор управления многоквартирным домом только как представитель собственника жилых и нежилых помещений в нем, то обязательства муниципалитета или региона по "предоставлению управляющей организации бюджетных дотаций на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме" в договоре указываться не могут. Региональными или местными нормативными правовыми актами изменить эти положения федерального законодательства невозможно.

Источник: журнал "Управление многоквартирным домом" 28 февраля 2007– www.urbaneconomics.ru

Андрей Чибис о собственниках и капремонте


Описание video материала:
Выступление Чибис Андрея Владимировича , исполнительный директор НП «ЖКХ Развитие», исполнительный директор Фонда «Институт социально-экономических и политических исследований» на парламентских слушаниях по теме: «Создание системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов: новые подходы, законодательные предложения».Москва.Госдума. 6 апреля 2012 года.
Тема выступления : «О мерах, направленных на организацию собственниками капитального ремонта жилья»

See also: