Майкл Сико о различных аспектах управления недвижимостью

Владение жилой недвижимостью, сдаваемой в аренду, сопряжено со многими трудоемкими обязанностями и обязательствами, отнимающими много времени. Помимо стандартного физического обслуживания недвижимости, существует также административная работа, связанная с договорами аренды, проверкой анкетных данных, различными банковскими вопросами, привлечением внешних подрядчиков, а также с государственными инспекциями — и это не считая проблем, которые могут возникнуть у отдельных арендаторов. Для тех, кто владеет более чем несколькими объектами жилой недвижимости (например, многоквартирным домом, состоящим из десятков жилых помещений), объем задач может оказаться непосильным. Именно поэтому многие арендодатели и землевладельческие компании нанимают управляющих недвижимостью для поддержания повседневной деятельности своих объектов. Но что именно делает управляющий недвижимостью?? Что входит в круг их обязанностей? На что может рассчитывать домовладелец, если он решит нанять управляющего недвижимостью?

Майкл Сико — агент по недвижимости в компании Orrico Realty и частный инвестор, проживающий в Франклин Лейкс, Нью-Джерси. Он контролирует финансовые и бухгалтерские вопросы. Он накопил большой опыт в работе с различными классами активов и типами недвижимости, и в его профессиональные обязанности входит развитие, приобретение, продажа и управление недвижимостью. Г-н. Sico дает исчерпывающее описание широкого круга обязанностей, которые выполняют управляющие недвижимостью.

Управление арендой

Прежде всего, управляющие жилой недвижимостью в Сан-Антонио заботятся о доходах объекта. Это означает прием и внесение арендных платежей, будь то чеки, просунутые под дверную щель, или прямые платежи через Интернет. Это также означает работу с арендаторами, которые по каким-либо причинам не могут вовремя вносить арендную плату. В большинстве штатов арендаторам предоставляется отсрочка в одну-две недели для погашения задолженности по арендной плате, прежде чем арендодатель или землевладелец сможет подать гражданский иск или выселиться. Но, как может подтвердить любой управляющий недвижимостью, неизменно находятся арендаторы, просрочившие платежи по истечении этого льготного периода. В этом случае, на усмотрение управляющего недвижимостью, следует ли проявить снисходительность и дать арендатору дополнительное время для погашения долга или обострить ситуацию. Иногда у арендатора есть вполне уважительная причина пропустить срок оплаты, а иногда арендатор просто стремится получить как можно больше месяцев без арендной платы, прежде чем съехать, не погасив свой долг. Определять это должен управляющий недвижимостью.

Читайте также:  Эпизод – Интерьер кофейни-лаунжа | Ground zero

Привлечение потенциальных арендаторов

После того, как арендаторы съезжают, управляющий недвижимостью обязан привлечь новых арендаторов, чтобы поддерживать доход от недвижимости на здоровом, стабильном уровне, отмечает Майкл Сико. Обычно требуется некоторая реклама. В зависимости от местоположения объекта и демографической ситуации вокруг, это может означать все, что угодно: от объявления в местной газете до загрузки описания и нескольких фотографий на сайт объявлений о сдаче в аренду до написанной от руки таблички на улице с надписью "свободны единицы". Кроме того, менеджер обязан отвечать на запросы потенциальных арендаторов, а также водить их на экскурсию по пустой квартире и рассказывать о ее удобствах.

Отбор потенциальных арендаторов

В процессе демонстрации пустующего помещения, менеджер по недвижимости также обязан проверить потенциальных арендаторов на пригодность. В основном это сводится к оценке заявления арендатора, проверке его занятости и кредитоспособности, а также проверке его рекомендаций. Однако существует и другой, более туманный элемент, связанный с интуицией. Это тонкий и неточный метод оценки, но опытные управляющие недвижимостью знают, что нужно искать определенные "красные флажки" в потенциальных арендаторах в период подачи заявки, говорит Майкл Сико.

Обслуживание зданий и имущества

Одна из основных обязанностей управляющего недвижимостью — следить за тем, чтобы здание было безопасным для проживания, а прилегающая к нему территория постоянно поддерживалась в хорошем состоянии. При этом необходимо решить десятки основных задач и сотни мелких. Некоторые из крупных задач включают ремонт помещений, структурные улучшения, обслуживание лифтов или ремонт парковки. Некоторые из мелких задач включают в себя смену замков, сгребание листьев, размещение информации о мерах пожарной безопасности или уборку снега. Действительно, работа над скучными, но необходимыми делами, такими как эти, часто является тем, как управляющий недвижимостью проводит свой обычный рабочий день. Тем не менее, есть много случаев, когда управляющие недвижимостью принимают на себя роль "свободных рук" и вместо этого координируют работу с рядом подрядчиков и ремесленников для выполнения этих работ — особенно в элитных домах и многоквартирных домах. Но, так или иначе, в обязанности управляющего недвижимостью входит следить за тем, чтобы все эти работы были выполнены, и выполнены хорошо, утверждает Майкл Сико.

Читайте также:  SAOTA проектирует яхт-клуб Longcheer в Шэньчжэне, Китай

Знание применимых законов

Менеджер по недвижимости должен обладать рабочими знаниями всех соответствующих строительных норм и правил, а также законов об арендодателях и арендаторах, чтобы правильно функционировать на своей должности. Это необходимо для решения некоторых обычных ситуаций, таких как проверка биографических данных, соблюдение безопасности жильцов или обработка залоговых депозитов. Кроме того, хотя это и неприятный аспект профессии, бывают случаи, когда проступки арендаторов заслуживают серьезного наказания, например, денежного штрафа или выселения. В качестве примера можно привести неоднократное нарушение муниципальных законов о шуме или продажу запрещенных веществ из арендуемого помещения. Когда происходят подобные события, глубокое знание менеджером недвижимости прав арендодателя или компании-держателя земли является обязательным, поскольку это диктует соответствующие юридические меры, говорит Майкл Сико.

Финансовое и административное управление

Как правило, управляющий недвижимостью получает от арендодателя или компании-владельца годовой бюджет, с помощью которого он должен поддерживать здание в рабочем состоянии. В рамках этого бюджета управляющий недвижимостью использует свои лучшие суждения для выделения средств на техническое обслуживание, ремонт, модернизацию и создание аварийного фонда, заботясь о сохранении всех соответствующих квитанций и документации. Другие документы, которые обычно хранятся и систематизируются управляющим, включают отчеты о доходах и расходах, страховые взносы, прошлые и настоящие договоры аренды, а также адреса пересылки для бывших арендаторов. Будучи главным регистратором, управляющий недвижимостью также нередко подает налоговые декларации от имени своего здания или оказывает иную помощь арендодателю или землевладельческой компании в налоговый сезон.

Майкл Сико об отношениях с арендаторами

Наконец, управляющий недвижимостью является непосредственным представителем арендодателя или компании, владеющей недвижимостью. Таким образом, часть их работы заключается в формировании сердечных отношений и чувства общности среди жильцов, находящихся в их ведении, а также культуры соблюдения правил. В случае нарушения правил или подачи законной жалобы любого рода на жильца дома, управляющий обязан зафиксировать ее и сохранить в файле на случай, если в будущем придется ссылаться на нее. Управляющие недвижимостью также иногда выступают в качестве авторитетного лица при разрешении конфликтов между жильцами. Поэтому, в дополнение ко всем вышеперечисленным качествам, управляющий недвижимостью должен обладать элементарными навыками посредничества и большим запасом терпения.

Читайте также:  Кухонные тренды, которые вы должны внедрить этой весной

В целом, хороший управляющий недвижимостью должен обладать разнообразным набором навыков. В идеале они должны быть частично разнорабочими, частично сборщиками счетов, частично делопроизводителями, частично бизнес-менеджерами и представителями по связям с общественностью. По словам Майкла Сико, для арендодателей и землевладельческих компаний очень важно нанимать компетентных управляющих недвижимостью для осуществления повседневной деятельности на объектах жилой аренды.

Оцените статью
Добавить комментарий